MIETER HELFEN MIETERN
Frankfurt e.V.

DAS MIETERINFO

Wir geben jährlich "DAS MIETERINFO" heraus, ein sechs- bis achtseitiges Info für unsere Mitglieder und für die Mieter in Frankfurt und Umgebung. Zur Situation in Frankfurt am Main erfahren Sie, wie sich Mieter wehren und was die Parteien im Stadtparlament in bestimmten Bereichen für die Mieter bzw. zum Nachteil der Mieter unternehmen.

DAS MIETERINFO, August 2014 (PDF ca. 770 KB) u.a. mit:
Die Inflation der Mietpreisbremsen
Räumungsklage gescheitert
Neues Meldegesetz bei Umzug
Entdeckung der Wohnungsnot in Frankfurt
Das interessante Urteil

DAS MIETERINFO, August 2012 (PDF ca. 400 KB) u.a. mit:
Der schlechte Mietspiegel
Klopfmaschine für Räumungsklage erfunden
Aufgabe und Entstehung von Mietspiegeln
Wann feiert die Stadt den 700.000sten Einwohner?
Das interessante Urteil

DAS MIETERINFO, August 2010 (PDF ca. 600 KB) u.a. mit:
Die Münchener Umwandlungsbremse
Absurde Mieterhöhungsbegründungen
Frankfurt am Main bricht alle Rekorde
Attraktive Lagen der städtischen Wohnungsgesellschaft werden aufpoliert
Das interessante Urteil

DAS MIETERINFO, Juni 2008 (PDF ca. 700 KB) u.a. mit:
Finanzamt übernimmt Betriebskosten
Erst eine Presseerklärung schafft Abhilfe
Energiepass begünstigt Energieverschwendung
Neuer Hochhausrahmenplan vorgestellt
Gesundheitsamt hilft bei Blei im Trinkwasser
Das interessante Urteil

DAS MIETERINFO, Juni 2006 (PDF ca. 600 KB) u.a. mit:
Der Mietspiegel - Schutz oder notwendiges Übel?
Wohnungsgesellschaft verklagt ihre Mieter, statt den Betreiber der Großbaustelle
Wird Frankfurt am Main schrumpfen oder wachsen?
Das interessante Urteil

DAS MIETERINFO, September 2005 (PDF ca. 470 MB) u.a. mit:
Heizkostenabrechnung - was ist noch normal? Frankfurt hat einen Heizspiegel
Kündigungsfristen und kein Ende
Wohnen und Arbeiten in FFM
Mieterhöhungen wegen Modernisierung mussten zurückgezahlt werden
Das interessante Urteil

DAS MIETERINFO, August 2004 (PDF ca. 600 KB) u.a. mit:
Kündigungsschutz für Ffm. verlängert
Neue Müllgebühren sind ungerecht - Fast 1.000 € bei einer 61-m -Wohnung!
Pressereaktionen auf den Leitartikel in unserem letzten MIETERINFO
Ab Oktober wird der Fernsehempfang umgestellt
Das interessante Urteil


Und hier noch weitere Beiträge aus früheren MIETERINFOs:

Nur 8.500 Wohnungen für 48.000 neue Arbeitsplätze (aus Mieterinfo Juli 2003)

Streit über Kündigungsfristen entschieden
(aus Mieterinfo Juli 2003)

Die Chance gegen überhöhte Mieten
(aus Mieterinfo November 2002)

Arbeitersiedlung wird abgerissen
(aus Mieterinfo November 2002)

Mietergenossenschaft oder Spekulationsobjekt?
(aus Mieterinfo November 2002)

Autofreies Wohnen – eine zukunftsfähige Wohnform
(aus Mieterinfo November 2002)

Urteil zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierungspflicht
(aus Mieterinfo November 2002)

Mietrechtsreform nach 5 Jahren Anlauf (aus Mieterinfo April 2001)


Nur 8.500 Wohnungen für 48.000 neue Arbeitsplätze
(aus Mieterinfo Juli 2003)

Rekorddefizit in 2001 – auch Berufstätige finden in Frankfurt keine Wohnung mehr!

Frankfurt am Main ändert sich in Riesenschritten. Aber nicht nur zum Guten. Firmen, insbesondere Großbanken, verdrängten vor allem im Westend und im Bahnhofsviertel immer mehr die Wohnbevölkerung. Es entstehen riesige Bürokomplexe, von denen manche über 1.000 neue Arbeitsplätze mit sich bringen.
Von weit her holen die Großbetriebe hoch qualifizierte Arbeitskräfte nach Frankfurt und erhöhen damit die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Normalerweise kann eine Stadt solche Prozesse verkraften. Nicht aber, wenn weltweit tätige Konzerne sich in einer vergleichsweise kleinen Stadt ansiedeln und ausdehnen und wenn die politisch Verantwortlichen nichts Ernsthaftes tun, um die Stadt für die Menschen (statt für Banken) zu ge-stalten und den kleinen Wohnungsbestand nachhaltig auszubauen.

Das Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Frankfurt hat neue Zahlen zur Beschäftigungsentwicklung vorgelegt. Da der Wohnungsmarkt abhängt von der Zahl und Entwicklung der Arbeitsplätze sowie von der Zahl der Wohnungen, haben wir (mangels einer amtlichen Statistik) diese Zahlen aus verschiedenen Tabellen zusammengestellt. Die Zahlen zum Wohnungsbestand anderer Städte haben wir anhand der Einwohnerzahl geschätzt.
In keiner anderen deutschen Großstadt fehlen so viele Wohnungen: In Frankfurt am Main kommen auf 100.000 Arbeitsplätze nur ca. 57.000 Wohnungen! Im Mittel liegen deutsche Großstädte bei ca. 90.000 Wohnungen. Selbst Städte wie München oder Stuttgart stehen in dieser Statistik gegenüber Frankfurt besser da. Am nächsten kommt Düsseldorf mit nur ca. 66.000 Wohnungen auf 100.000 Erwerbstätige. Wollte Frankfurt die Versorgungslage von Düsseldorf erreichen, müssten über 50.000 Wohnungen gebaut werden!
Spätestens seit den siebziger Jahren befindet sich Frankfurt in dieser fragwürdigen Spitzenstellung. Zwar erleichtert dies die Jobsuche. Doch für die gut bezahlten Stellen werden spezialisierte Kräfte gesucht, die zumeist von außerhalb angeworben werden. Diese kommen oft mit Arbeits-, aber ohne Mietvertrag nach Frankfurt und sind daher gezwungen, überhöhte Mieten zu akzeptieren.

Das Wirtschaftswachstum Frankfurts ist starken Schwankungen unterworfen. Der vorletzte Schub war Anfang der neunziger Jahre; der letzte basiert auf dem seit 1998 rasant gewachsenen Dienstleistungsbereich „Finanzen“, „Vermietung“ und „Unternehmensdienstleistung“ und normalisiert sich z.Zt. wieder. Er hat auf lange Sicht einen hohen Nachfragedruck am Wohnungsmarkt hinterlassen:
Von 1998 bis 2001 wuchs die Zahl der Arbeitsplätze um 48.000 („Erwerbstätige“) bzw. um 40.000 („Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte“), während der Wohnungsbestand nur um 8.545 Einheiten nachzog.
Über 25.000 Wohnungen hätten aber hinzukommen müssen, um die Wohnraumversorgung von Mitte der neunziger Jahre bis 2001 zu halten. Allein in diesem Zeitraum ist also ein Defizit von mehr als 15.000 Wohnungen entstanden.
Die Erkenntnis einer Wohnraumversorgungsnotlage ab Ende der neunziger Jahre, vergleichbar mit der Situation nach 1989, wird kontrovers diskutiert. Wir vergleichen im Folgenden das Jahr 1992 mit 2001, dem Höhepunkt des letzten Booms.
Die Zahl „Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte“ liegt 2001 etwas niedriger: 492.500 zu 497.000. Eine zweite Statistik erfasst sämtliche „Erwerbstätige“ und damit u.a. auch die so genannte Ich-AG. Diese Zahl der Erwerbstätigen liegt für 2001 höher: 600.400 zu 573.400.
Aufgrund des niedrigeren Wohnungsbestands in 1992 kamen damals 55,6 Wohnungen auf 100 Erwerbstätige (gegenüber 57 in 2001).
Zum Vergleich: 1997, dem Jahr mit den wenigsten Erwerbstätigen in den Neunzigern, betrug die Quote 60,4%.

Damit erreichte die Versorgungslücke der Jahre 1998 bis 2001 nicht ganz das Ausmaß der frühen Neunziger; dazu hat aber nicht viel gefehlt.
Ein anderes Indiz, die Statistik der Einpendler, deutet gleichzeitig darauf hin, dass der Wohnungsmarkt nie so eng war wie heute. Einpendler sind Berufstätige, die außerhalb Frankfurts wohnen und in der Stadt arbeiten (Pendler / Erwerbstätige insgesamt / Wohnungsbestand):
1992: 292.220 / 573.400 / 318.770
1997: 283.185 / 552.400 / 333.705
2001: 318.023 / 600.400 / 342.250
Gegenüber 1992 kommen heute mehr Einpendler auf 1000 Frankfurter Wohnungen. Außerdem muss ein kontinuierlich zunehmender Anteil der Erwerbstätigen einpendeln; immer weniger Berufstätige finden also eine passende und bezahlbare Wohnung in Frankfurt.
Diese Marktverengung ist nicht direkt aus der Entwicklung des Verhältnisses Wohnungen/Arbeitsplätze erklärbar.
Vielleicht war ab Mitte der Neunziger die Verdrängung geringverdienender Mieter aus attraktiven Wohnungen weitgehend abgeschlossen, die bis dahin das Angebot für Besserverdienende erhöht hatten. Jetzt werden diese Wohnungen als Eigentumswohnungen oder mit langfristigen Verträgen zu hohen Mieten bewohnt. Sie kommen daher seltener auf den Markt.
Was ist politisch gegen die Unterversorgung mit Wohnraum machbar?
Wohnungsmärkte sind abhängig vom Verhältnis Wohnen und Arbeiten, welches in Frankfurt durch die konzeptionslose Ausdehnung von Dienstleistungsunternehmen aus dem Gleichgewicht geraten ist. Heute wissen wir, dass die menschengerechte Stadt eine Stadt der kurzen Wege und der räumlichen Verbindung zwischen Wohnen und Arbeiten ist. Bürostadtteile oder Einkaufsburgen sind unattraktiv und führen zu sozialen Problemen.
Doch auch heute werden Wohnbereiche (Bahnhofsviertel) den wirtschaftlichen Nutzungen geopfert, statt den Zuwachs an Arbeitsplätzen durch Erweiterung der Wohnfunktion auszugleichen.
Die Ziele können nur sein: Eindämmung bisheriger und künftiger Büronutzungen zu Gunsten von Wohnraum (Keine neuen Bürokomplexe, Umnutzung leer stehender Bürogebäude, Baugenehmigung unter Auflage eines hohen Wohnanteils). Die aktuell steigenden Leerstände von Büroraum kommen einer solchen Politik entgegen. Einige Investoren (Rebstock) haben erkannt, dass Wohnungsbau in Ffm. die sicherere Anlage ist.
Ferner müssen im städtischen Wohnungsbau städtische Projekte angegangen werden: Statt Einfamilienhäuser auf der „Grünen Wiese“ müssen die weitgehend verlassenen Industriegebiete beplant und entwickelt werden. So können neue Wohnviertel mit (kleinen) gewerblichen Bereichen entstehen.

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Streit über Kündigungsfristen entschieden
(aus Mieterinfo Juli 2003)

In Altverträgen enthaltene längere Fristen gelten weiter

In Anbetracht der häufigen Nachfragen waren wir im letzten MIETERINFO auf die Frage eingegangen, welche Auswirkungen die Mietrechtsreform auf die Kündigungsfristen hat. Insbesondere wenn Mieter möglichst schnell ausziehen wollen, bedeuten lange Kündigungsfristen im Mietvertrag ein Problem.
Relativ einfach ist diese Frage zu beantworten, wenn der Mietvertrag nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform, also ab dem 01.09.2001, abgeschlossen wurde. Hier greift die neue gesetzliche Regelung, wonach die Frist für Kündigungen durch den Mieter grundsätzlich 3 Kalendermonate beträgt.
Aber: Noch ist nicht geklärt, ob die Gerichte Klauseln anerkennen, wonach die Parteien auf Kündigungen vor einem bestimmten Termin verzichten. Dies entspräche im Ergebnis dem früheren Zeitmietvertrag. Es ist noch zu früh, um eine Tendenz der Rechtsprechung abzusehen. Denkbar wäre u.a., dass solche beiderseitigen Vereinbarungen nur zu Gunsten des Mieters ausgelegt werden dürfen.
Für den Vermieter gelten im neuen Mieterecht übrigens gestaffelte Fristen. Allerdings kann der Vermieter nicht einfach unter Berufung auf diese Fristen kündigen. Eine Vermieterkündigung ist nur mit einer Begründung zulässig, die unter die gesetzlich anerkannten Tatbestände fällt (vor allem grobe Vertragsverletzung und Eigenbedarf).
Zur Eingangsfrage: Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, wurde zur Frage der Wirksamkeit von Kündigungsfristen, die im Vertrag formuliert sind und über 3 Monate hinausgehen, eine Übergangsregelung geschaffen. Diese lautet:
Die neuen Fristen „sind nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind.“
Mit dieser Übergangsregelung hatte sich der Gesetzgeber vor einer Entscheidung gedrückt. Der Streit ging nun darum, was heißt „durch Vertrag vereinbart“? Fällt hierunter jede Formularklausel oder – so der Mieterbund – nur individuelle Vereinbarungen, so dass vorformulierte Fristen durch die Mietrechtsreform überholt wären?
Im Juni entschied jetzt der Bundesgerichtshof höchstrichterlich, dass auch vorformulierte Kündigungsfristen wirksam bleiben. Damit müssen Mieter mit Altverträgen entweder die langen Fristen einhalten oder einen Weg für eine vorzeitige Vertragsauflösung suchen. Je nach Sachlage kommen unterschiedliche Wege in Frage. In der Beratung arbeiten wir zumeist mit folgendem Konzept bzw. mit dem „Vertragsauflösungsverlangen“.
Hierbei handelt es sich um einen Anspruch des Mieters – im Gegensatz zur Vertragsauflösungsvereinbarung, bei der die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Folgende Bedingungen müssen zur (streitigen) Durchsetzung einer Vertragsauflösung erfüllt sein:
a) Der Mieter muss dem Vermieter einen bei Vertragsbeginn unvorhersehbaren, wichtigen Grund für die Vertragsbeendigung zum verlangten Termin nennen. Dieser wichtige Grund wird bei einer gerichtlichen Prüfung mit dem Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags abgewogen.
b) Der Mieter muss nach Schlüsselrückgabe weiterhin (idR. einmal) Miete zahlen, bis dem Vermieter die Weitervermietung „zumutbar“ ist. Der Mieter wird idR. nicht besser gestellt als bei dreimonatiger Kündigungsfrist – trotzdem ist die frühestmögliche Schlüsselrückgabe wichtig.
c) Der Mieter muss einen (3 sind nicht vorgeschrieben; aber je mehr, desto besser) zahlungsfähigen Nachmietinteressenten nachweisen bzw. (falls der Vermieter ihn grundlos ablehnt) als Zeuge benennen können. Der Kontakt des Interessenten mit dem Vermieter sollte möglichst direkt (tel.) zustande kommen. Anschließend muss sich der Mieter über den Stand der Bewerbung beim Nachmieter erkundigen und ggf. weitere Interessenten suchen
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Die Chance gegen überhöhte Mieten
(aus Mieterinfo November 2002)

Wohnungsamt hilft bei der Kürzung einer überhöhten, aber unterschriebenen Miete

Vor zwei Jahren hatte unser Mitglied, Herr A, wegen familiärer Probleme kurzfristig eine neue Wohnung innerhalb von Frankfurt gesucht. Das Wohnungsangebot war äußerst beschränkt, so dass er schließlich einen Mietvertrag über eine ca. 80 m² (nach Vermieterangabe 90 m²) große Hochhauswohnung in Bornheim für netto 1.150,- Euro unterschrieb.

Etwa ein Jahr später kamen ihm Zweifel, ob die Miete in dieser Höhe zulässig ist. In der Beratung bei MIETER HELFEN MIETERN wurde schnell klar, dass eine überhöhte Miete vorlag. Was war zu tun?
Darf ein Mieter die im Mietvertrag unterschriebene Miete gegen den Willen des Vermieters kürzen, wenn die Miete überhöht ist? Die Antwort lautet: Grundsätzlich Ja! Paragraph 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) verschafft dem Mieter dieses Recht.

Wenn sich Mieter und Vermieter nicht über die Kürzung einer überhöhten Miete einigen, stehen dem Mieter zur Durchsetzung seiner Ansprüche zwei Wege zur Verfügung:
a) Einschaltung des Wohnungsamtes.
b) Zivilrechtliches Vorgehen.

Ein Zivilrechtsstreit ist jeder Streit zwischen zwei Personen. Dieser kann außergerichtlich beigelegt werden oder – wenn eine Partei darauf besteht – durch ein Urteil. Bei überhöhter Miete muss der Mieter die Initiative ergreifen. Kommt es nicht zur Einigung, bleibt dem Mieter entweder die Klage oder die Mietkürzung, wobei letzteres zur Klage durch den Vermieter führen kann.

In diesem Artikel können wir aus Platzgründen nur auf das vom Wohnungsamt gegen den Vermieter einzuleitende Bußgeld- bzw. Ordnungswidrigkeitenverfahren (OwiVerfahren) nach § 5 WiStG eingehen. Der Mieter ist hieran nur als Zeuge beteiligt und hat keinen Einfluss auf den Ablauf (z.B. Einstellung) des Verfahrens. Dafür trägt er kein Prozesskostenrisiko. Allerdings muss ihm der Vermieter bei Feststellung der Ordnungswidrigkeit die überzahlte Miete erstatten.

Zweck der öffentlichen Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist die Verhinderung immer schneller steigender Mieten in knappen Wohnungsmärkten. Ein Indiz für zu schnelle Mietsteigerungen ist u.a. die sog. Mietlastquote: Der Anteil der Miete am Einkommen. Dieser Anteil steigt seit Jahrzehnten; von 1993 bis 2000 stieg die Quote für Frankfurter Mieter von 27,9 auf 31,3% (Frankfurter Sozialbericht, Teil III).

Die Bekämpfung von Mietüberhöhungen ist auch ein Instrument des Bestandsschutzes, wie die Zweckentfremdungsverordnung, die Wohnungsaufsicht (Mängelbeseitigungspflicht des Vermieters), Erhaltungssatzungen oder ein Hochhausrahmenplan. Ohne solche Schutzmaßnahmen drohen die Entstehung von verwahrlosten Armenvierteln (z.B. USA) oder die Vertreibung mittlerer Verdiener bis an den Rand der Region und damit tägliche Fahrzeiten von halben Tagen (Tokio, London). Oder Hongkong: Niedrigverdiener müssen in Kisten oder wabenähnlichen Bettenabteilen leben.

Niemand will bei uns solche Entwicklungen. Doch bekanntlich fehlt es an Vernunft. Seit etwa sieben Jahren wird § 5 WiStG gerade in Frankfurt am Main nur sehr zögerlich angewendet, am wenigsten von den Zivilgerichten. Bei Bußgeldverfahren, mit denen wir uns in diesem Artikel befassen, sieht es etwas besser aus.
Die Geschichte der Abteilung Mietpreisüberhöhung der letzten 15 Jahre war ein "Auf und Ab". 

Zwei Ereignisse führten ab 1989 zu einem enormen Arbeitszuwachs:
a) Der Bevölkerungszustrom durch Osterweiterung und Balkankonflikt löste eine Mietpreisexplosion aus,
b) Die Wahl von Rot-Grün als neue Stadtregierung. 

Das Amt erhielt erforderliche Kompetenzen und Personal, um zeigen zu können, dass der gesetzliche Auftrag hier umgesetzt wird.
Bis zu 1.500 Verfahren wurden bis 1994 eingeleitet und viele davon mit Vergleichen beigelegt. In der Beratung von MhM konnte vor dem Hintergrund wohnungsamtlicher Aktivitäten offensiver vorgegangen werden. So entschied sich 1993 ein Mitglied, 12 Monate lang nur die Betriebskosten zu zahlen, um die Rückforderung wegen zu viel gezahlter Miete zu verrechnen. Nach 12 Monaten reichte der Vermieter Klage wegen ca. DM 15.000,- ein. Doch das Amtsgericht gab unserem Mitglied mit Urteil vom 2.5.95 (33C574/94-76) recht.

Natürlich gab es auch Anfechtungen gegen die wohnungsamtliche Praxis und viel Wirbel in der Presse. Der Abteilungsleiter wurde sogar wegen Falschbeschuldigung gegen angeblich ohne jeden Zweifel unschuldige Vermieter angezeigt.
Gleichzeitig stapelten sich über 1.000 Fälle, in denen Vermieter eine Mietkürzung abgelehnt und die auf ihre Abgabe ans Amtsgericht gewartet hatten. Rund zwei Drittel dieser Fälle verjährte oder musste nun aus neuen Rechtsgründen eingestellt werden. Der andere Teil wurde 1994/95 v.a. mit folgender Begründung eingestellt: Der jahrelang erwartete Grundsatzentscheid zur damals umstrittenen Anwendbarkeit des Mietspiegels sei negativ ausgefallen. Die wohnungsamtliche Interpretation des Urteils lautete: Der Mietspiegel sei auf Überhöhungsfälle nicht anwendbar und damit die Fallbearbeitungen wertlos.

Der öffentliche Protest von MhM nutzte nichts. Die Frustration auf Mieterseite war groß. Viele hatten ihre Hoffnung zunächst in das OwiVerfahren gesetzt und hatten jetzt keinen Mut mehr, einen Zivilrechtsstreit anzufangen, zumal ein Teil der Forderungen mittlerweile verjährt war. Wenig später korrigierte das Amt seine umstrittene Auffassung anlässlich eines Wechsels in der Sachgebietsleitung.

1996 wurde die Schutzfunktion von § 5 WiStG weiter geschwächt: Die damaligen Richter an der Zivilkammer des Landgerichts erklärten die Vorschrift für nicht mehr anwendbar, da das Wohnungsangebot ab Mitte der neunziger Jahre ausreichend sei. Diese Auffassung beeindruckte auch manche Richter in OwiVerfahren, wo das Wohnungsamt dennoch (trotz geringer Präsenz) ein paar Erfolge erzielen konnte.

Auswirkungen hatte die Auffassung des Landgerichts auch auf Mieteranwälte, da diese (zivilrechtlich) praktisch selbst nichts mehr gegen überhöhte Mieten unternehmen konnten.
Damit geriet das Owi-Verfahren in Vergessenheit. Während Anfang der neunziger Jahre pro Jahr hunderte von Verfahren eingeleitet wurden, sind es derzeit noch etwa 100. An Bußgeldern und Rückerstattungen kommen immerhin noch 140.000 Euro zusammen.

Eine Trendwende sollte aber infolge der erneuten Überhitzung des Frankfurter Wohnungsmarkts sowie der neuen Richter am Landgericht bevorstehen.

Zurück zu unseren Ausgangsfall:
Herr A versuchte zuerst, sich mit seinem Vermieter gütlich über eine Kürzung der Miete zu einigen. Zunächst erfolglos, worauf sich Herr A an das Wohnungsamt wendete. Dort bat man ihn, das Formular "Anzeige wegen Verdacht der Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG" auszufüllen, worin nähere Angaben zur Wohnung erfragt werden. Daneben enthält es die Formulierung: "Im Falle einer gütlichen Erledigung des Verfahrens bin ich auch mit einer nur teilweisen Rückerstattung des Mehrerlöses einverstanden."

Bei der Wohnungsbesichtigung durch die Mitarbeiter wurde die genaue Größe festgestellt, und es kam heraus, dass die Wohnung wesentlich kleiner ist als vom Vermieter angegeben.

Die Grenze von 20 Prozent über der Vergleichsmiete war deutlich überschritten; auch die Grenze, die das Amt für sein Eingreifen sicherheitshalber um 10% höher ansetzt.

Noch bevor das Amt zum Vermieter Kontakt aufnehmen konnte, meldete sich dieser bei Herrn A und stimmte einer Kürzung auf 730 Euro zu, etwa der errechnete Betrag – aber nur für künftige Mieten. Rückforderungen von über 5.000 Euro sind noch offen. 

Herr A hat noch nicht gefragt, ob die Behörde das Verfahren wegen dieser Rückforderung nach dem teilweisen Einlenken des Vermieters weiterverfolgen würde.

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Arbeitersiedlung wird abgerissen
(aus Mieterinfo November 2002)

Nach zweieinhalb Jahren Kampf für die Sanierung der Arbeitersiedlung in der City-West an der Voltastraße wurde am 30. Oktober 2002 der Schlussstrich gezogen:

Die letzten elf von ehemals ca. 160 Mietparteien unterzeichneten einen Vertrag, der sie verpflichtet, die Wohnungen bis zum 15. Dezember zu räumen – der sie aber auch berechtigt, in den an alter Stelle geplanten Neubau zurückzuziehen. Zwischenzeitlich werden sie in anderen Wohnungen der ABG FRANKFURT-HOLDING untergebracht. Für ihre Aufwendungen erhalten sie eine Abfindung.

 MhM war an den Verhandlungen der letzten Mieter mit der Geschäftsführung der städtischen Wohnungsgesellschaft beteiligt. Die Mieter hatten sich in dem MIETERBÜNDNIS CITY WEST e.V. organisiert und konnten so verhindern, einzeln mit dem Unternehmen verhandeln zu müssen bzw. als letzter Bewohner allein in einer Abrisssiedlung zu leben. Es kam eine Einigung auf der Basis eines Rahmenvertrags zustande, der für alle elf Mietparteien gilt.

Die Vorgeschichte: Erst im Jahr 2000, nach der ersten von zwei Kündigungen, wurde bekannt, dass die ABG bereits 1994 den Abriss der Schlicht-Wohnungen beschlossen und bereits ab da Instandsetzungen der Bausubstanz eingestellt hatte. Dafür befand sich die Siedlung selbst 2001 noch in einem erstaunlich guten Zustand. In den letzten Monaten war es immer wieder zu Einbrüchen, Wasserrohrschäden u.ä. gekommen. Entmietete Häuser wurden abschnittsweise „entkernt“. Vom Innenhof aus waren erste Abrissarbeiten durchgeführt worden.

Dass es für die verbliebenen Mieter glimpflich ausging, ist vor allem einer Person zu verdanken: Ralf Harth, der selbst seit über 12 Jahren in der Siedlung wohnt. Er schaffte Öffentlichkeit und war Anlaufstelle.

Es herrscht Einigkeit über die Feststellung, dass sich so ein Fall nicht wiederholen sollte. Doch während die Eigentümerseite argumentiert, die Mieter hätten schneller ausziehen sollen, geht es auf Mieterseite um den Schutz von preisgünstigem Wohnraum und sozial funktionierender Nachbarschaft, zumal in einem Stadtteil, wo anonyme Neubauten das Bild dominieren.

Es ist zu hoffen, dass die ABG aus diesem Fall gelernt hat, „sanfte“ Sanierungen einem Abriss vorzuziehen, und etwaige sonstige, in den Schubladen schlummernde Abrisspläne für andere Siedlungen aufgibt.

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Mietergenossenschaft oder Spekulationsobjekt?
(aus Mieterinfo November 2002)

Mieter in Griesheim bangen um die Zukunft ihrer Siedlung

Die Bizonale Siedlung liegt im Westen von Griesheim, nördlich der Mainzer Landstraße. Hier wurden nach dem Krieg etwa 650 Wohnungen für Bundesbedienstete gebaut; zumeist in idyllischen Gärten gelegene schlichte Reihenhäuschen, die heute noch der Sozialbindung unterliegen.

Die Mieter organisierten sich erstmals 1990, als sie mit dem Plan der Aufstockung der Häuschen und der Verdichtung der Siedlung konfrontiert wurden. Dies konnte in harten Verhandlungen mit der Wohnungsgesellschaft abgewendet werden, stattdessen konnten die Wohnungen bei Zustimmung der Mieter erweitert und modernisiert werden.

Als 1996 erstmals durchsickerte, dass die Vermieterin, die FRANKFURTER SIEDLUNGSGESELLSCHAFT (FSG), mit bundesweit ca. 11.000 Wohnungen verkauft werden sollte, gründete sich der Verein ARBEITSGRUPPE MIETERGENOSSENSCHAFT BIZONALE SIEDLUNG FFM.-GRIESHEIM (AGM) mit dem Ziel, die „eigene“ Siedlung als Mietergenossenschaft zu kaufen und so langfristig als Zuhause zu bewahren.

Dem Genossenschaftsverein gehören inzwischen ca. 300 Mieterhaushalte an. Der Vorstand, der ausschließlich aus Mietern besteht, musste sich in die Materie des Genossenschaftswesens einarbeiten, ein Finanzierungskonzept erstellen sowie einen Geldgeber finden. Ende 1999 nach ungezählter ehrenamtlicher Arbeit und in Zusammenarbeit mit der DePfa-Bank war alles geschafft.

Doch die Gesellschafter der FSG (Bund 73,33%, Land 13,33% und Stadt 13,33%) hielten sich bedeckt. Die FSG-Geschäftsführung verweigerte gar jede Zusammenarbeit.

Dies war so nicht mehr möglich, als Finanzminister Eichel im Jahr 2001 ankündigte, dass er nun den Verkauf der FSG durchsetzen wolle, den er zuvor als hessischer Ministerpräsident gegen die Kohl-Regierung bekämpft hatte. Nun sollte die AGM endlich zum Zuge kommen. Wenn schon der Staat seine Sozialwohnungen verkauft, dann wenigstens unter möglichst sozialen Bedingungen. So dachte man jedenfalls auf Mieterseite.

Doch für den Bund zählte offenbar einzig die Maximierung des Verkaufserlöses und so wurde an die VITERRA AG verkauft, an den größten Wohnungshändler und -umwandler in Deutschland. Das Land Hessen mit Roland Koch an der Spitze leistete dieses Mal keinen Widerstand.

Die Mieter der "Bizonalen" gaben jedoch nicht auf, obwohl dies von einigen Beteiligten sicherlich gerne gesehen worden wäre. Die Stadt ist jetzt die letzte öffentliche Anteilseignerin der FSG und die soziale Funktion der Siedlungen zu wahren. 2.600 FSG-Wohnungen befinden sich auf Stadtgebiet. Noch 2001 richtet die AGM ein Angebot an die Kommune zur gemeinsamen Übernahme der Griesheimer Wohnungen. Die Stadt unternimmt jedoch zunächst eigene Versuche, ihren Anteil von 13% gegen Frankfurter Wohnungen umzutauschen. VITERRA lehnt ab.

Doch so wie die Befürworter eines Verkaufs der städtischen Anteile zu VITERRA’S Konditionen an Einfluss verloren haben, steigen die Chancen des Genossenschaftsprojekts. Die AGM überzeugte inzwischen GRÜNE, FDP, SPD von den Vorteilen ihres Modells: Beteiligung der Stadt an der Finanzierung der genossenschaftlichen Übernahme von 660 WE in Griesheim; im Gegenzug erhält die Stadt von der AGM Nutzungsmöglichkeiten für eine noch festzulegende Anzahl der Wohnungen.

Ein weiteres Problem stellt der Erlass des hessischen Innenministers Bouffier (CDU) dar: Die Anteile sollen verkauft werden, um Frankfurter Schulden abzubauen. Ein Musterbeispiel für die Funktion der Staatsverschuldung als Sozialabbau!

Kontakt: AGM, Elsterstraße 126, 65933 Ffm., Tel. 392652 oder AGMEV@web.de. Übrigens: Ein Genossenschaftsanteil würde voraussichtlich etwas über 5.000 Euro kosten.

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Autofreies Wohnen - eine zukunftsfähige Wohnform

Ein Leben ohne Autos können wir uns in heutiger Zeit nicht vorstellen. Gleichzeitig wird die Bedrohung durch die weiterhin ungebremste Ausdehnung des motorisierten Individualverkehrs immer deutlicher. Die Natur wird spätestens dann zerstört sein, wenn die Mehrheit der Menschheit es dem "Vorbild" von Europäern und Nordamerikanern gleichtun kann: Hier kommt mindestens ein Kfz auf einen Haushalt.

Seit den neunziger Jahren wächst die noch kleine Zahl von Anhängern des autofreien Wohnens kontinuierlich und hat sich bundesweit im Verein autofrei leben! organisiert.

Hierbei handelt es sich nicht etwa um Befürworter abgeschiedenen Wohnens auf dem Lande. Ganz im Gegenteil: Die Anhänger haben sich für ein Leben inmitten der Großstadt entschieden. Die Vorteile liegen auf der Hand: Gerade die Stadt bietet kurze Wege zu Einrichtungen und für soziale Kontakte und erfüllt damit eine wichtige Bedingung für die Autofreiheit. Dafür müssen allerdings die allgegenwärtige Lärm-, Luft- und Raumbeeinträchtigung sowie eine latente physische Bedrohung ertragen werden.

Wie kann aber eine relativ kleine Gruppe dem Ideal autofreien Wohnens mitten in einer Großstadt näherkommen?

Voraussetzung ist eine hierfür gewidmete Siedlung, wozu i.d.R. ein Neubauprojekt gewonnen werden muss. Neben einem autofreien Wohnumfeld liegt ein Vorteil im nachbarschaftlichen Zusammenwohnen mit Gleichgesinnten und damit möglicher gegenseitiger Unterstützung im autofreien Alltag.

Auch Bauen und Wohnen kann billiger werden. Allerdings haben die Kommunen Satzungen, die für jede Neubauwohnung den Bau von mindestens einem Pkw-Stellplatz vorschreiben. (Satzungen, die den Bau von Bürohochhäusern an die Schaffung von Wohnraum knüpfen, gibt es leider nicht.) Autofreie Projekte benötigen also politische Unterstützung, v.a. für Fördermittel und als Erlaubnis des Einsparens von Stellplätzen.

Ein erstes derartiges Projekt in Bremen-Hollerland scheiterte noch. Mittlerweile gibt es aber Mustersiedlungen oder sie sind im Entstehen, wie z.B. Hamburg-Saarlandstraße, Münster, Kassel-Unterneustadt, Freiburg-Vauban oder Amsterdam-GWL-terrein.

In Frankfurt hat der 1998 gegründete Arbeitskreis (AK) für autofreies Wohnen bisher äußerst wenig politische Unterstützung erhalten. Er hatte für zwei freiwerdende Grundstücke (Feuerwache Burgstraße, Polizei Ginnheimer Straße) Vorschläge zur Bebauung unterbreitet, die ohne große Resonanz blieben. Im zweiten Fall hatte wenigstens der Ortsbeirat die Initiative unterstützt. Derzeit entwirft der AK eine Broschüre mit Tips für autofreie Haushalte.
Kontakte: www.autofrei-wohnen.de und www.autofrei.de  oder über MhM.

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Urteil zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierungspflicht
(aus Mieterinfo November 2002)

Die Kombination der Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen und einer Endrenovierungspflicht auf den Mieter im Formularmietvertrag ist unwirksam. (Landgericht Ffm., 30.6.2000 – 2/17 S 340/99, in WM 2000, 545)

Häufig ist beim Auszug unklar, ob und was renoviert werden muss. Mit diesem Urteil stellt das Gericht klar, was gilt, wenn der Vermieter sich zu viele Ansprüche in den Mietvertrag hineingeschrieben hat. Dies trifft in den nach unserer Erfahrung ziemlich häufigen Fällen zu, in denen der Vermieter sich sowohl versprechen lässt, dass die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben ist, als auch, dass die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen zu erfolgen haben.

Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung, denn der Mieter müsste zweimal binnen kurzer Zeit renovieren, wenn er erst einige Monate vor Auszug die turnusmäßige Renovierung ausgeführt hat. Dies führt hier zur Unwirksamkeit der Renovierungsklauseln, wodurch die gesetzliche Regelung zum Tragen kommt, d.h. der Vermieter hat zu renovieren. Der Mieter kann die Wohnung also unrenoviert zurücklassen!

Doch Vorsicht: Wenn der Mieter trotz fehlender Verpflichtung renoviert und dabei unfachmännische Arbeit hinterlässt, muss er dem Vermieter den hieraus entstandenen Schaden ersetzen.

Und: Die Schönheitsreparaturen umfassen nur Anstrich und Tapezierung (siehe Definition im Mietvertrag). Für andere Schäden wie Kratzer, Verschmutzungen usw. gelten andere Vorschriften (Suchen Sie bitte unsere Beratung auf!).

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Mietrechtsreform nach 5 Jahren Anlauf
(aus Mieterinfo April 2001)

Die Bundesregierung streicht in letzter Minute den geplanten Kündigungsschutzabbau

Was lange währt, wird nicht unbedingt gut. Zwar scheint der rotgrünen Bundesregierung gelungen zu sein, woran sich ihre Vorgänger jahrelang vergeblich versuchten: Eine umfangreiche Mietrechtsreform - nach letztem Stand zum September 2001. Doch die Inhalte sind so umstritten, dass bisher von Vermieter- und Mieterverbänden gleichermaßen geurteilt wurde: „Lieber keine Reform als diese!“

Allerdings konnte nun das für die Mieter Schlimmste in letzter Minute vor der endgültigen Entscheidung im Bundestag verhindert werden: Die Mietrechtsreform wird nun doch keine wesentlichen Verschlechterungen beim Kündigungsschutz bringen.

Dafür hat sich MIETER HELFEN MIETERN, teilweise zusammen mit anderen Vereinen auch aus anderen Städten, seit einem Jahr eingesetzt, u.a. über öffentliche Informationsveranstaltungen, Pressearbeit und sogar in einem Streitgespräch im Rundfunk. Und dass es der Regierung zunächst ernst war mit dem Abbau des Kündigungsschutzes, haben wir keine Sekunde bezweifelt - angesichts des allgemeinen Sozialabbaus (Deregulierungen) bei Renten und Sozialleistungen.

Der im Februar 2000 vom Berliner Justiz- ministerium vorgelegte Mietrechtsreform- entwurf enthielt noch bis Anfang März diesen Jahres folgende 3 Kündigungsschutzverschlechterungen:

a) Der Reformentwurf hätte es den Vermietern erleichtert, die Mieter mittels Zeitmietverträgen nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit (mindestens 1 Jahr) auf die Straße zu setzen. Nach der jetzigen Rechtslage hingegen können die Mieter bei Vertragsende (= bis zum drittletzten Monat) die Fortsetzung beantragen.

Infolge des Reformvorschlags hätten die Mieter nach Vertragsablauf entweder ausziehen müssen oder sie wären zu nachteiligen Vertragsänderungen (z.B. Mieterhöhung) erpressbar gewesen.

b) Eigenbedarfskündigungen gegenüber Mietern in umgewandelten Mietwohnun- gen sind für 10 Jahre ab Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung ausgeschlossen (in Gebieten mit erhöhtem Wohnraumbedarf).   

Die Reform sollte ursprünglich diese Schutzfrist von 10 auf 3 Jahre reduzieren, sofern der Vermieter eine „vergleichbare Ersatzwohnung nachweist“.

Diese Reformmaßnahme musste auf Mieterseite auf besonderen Protest stoßen. So hatte doch die CDU/CSU/FDP-Regierung 1993 die 10-jährige Schutzfrist angesichts zunehmender Mietervertreibung eingeführt, die infolge der großen Zahl umgewandelter Mietwohnungen (allein in Frankfurt jährlich 3.000 bis 4.000 Fälle) festzustellen war. Und seit Ende der 90ger Jahre deuten sich insbesondere durch die Privatisierung früherer Sozialwohnungen neue Umwandlungswellen an.

Angesichts dieser Entwicklung sowie des baldigen Auslaufens der ältesten 10-Jahres- fristen (s.o.) besteht im Gegensatz zur bisherigen Absicht der Regierung vielmehr Handlungsbedarf zur Erweiterung des Schutzes umwandlungsbetroffener Mieter.

c) Die Mietrechtsreform schafft ein neues Kündigungsinstrument: die sog. Zerrüttungskündigung. Diese kann vom Vermieter bei Störungen des Hausfriedens bzw. des Mietverhältnisses ausgesprochen wer- den. Dabei sollte diese Kündigung zunächst auch gegenüber (an der Zerrüttung) schuld- losen Mietern zulässig sein.


Im Nachhinein soll jetzt bei der neuen Zerrüttungskündigung das Schuldprinzip gelten.

Die zuerst geplante Kündigungsform hätte willkürliche und manipulierte Kündigungen begünstigt, wobei die Konfliktverursacher unbehelligt bleiben können, während die Opfer zur Räumung verklagt werden könnten. Das Verfassungsgericht hätte ein solches Gesetz für unwirksam erklären müssen.

Die Mietrechtsreform bringt etliche weitere Änderungen, die Nach- und teilweise auch Vorteile für die Mieter haben. Wir fassen für Sie die wichtigsten zusammen:


Kappungsgrenze

Als große Verbesserung für die Mieter gilt die Senkung der Kappungsgrenze von 30% auf 20%. Wie dringlich diese Maßnahme ist, blieb in den Medien unerwähnt: Die Mieten lassen sich z.Zt. nicht etwa um bis zu 30%, sondern um bis zu 70% in 3 Jahren erhöhen! Hat der Vermieter zum letzten Mal 1998 um 30% erhöht, könnte er jetzt schon wieder 30% aufschlagen. Dies ergibt nach 3 Jahren nicht 60%, sondern durch den Zinseszinseffekt 70% - bei 20%-iger Kappung sind es noch 45%!

Bereits 1993 hatte deshalb die CDU/CSU/- FDP-Regierung die Kappungsgrenze auf 20% gesenkt, allerdings nur bis 1998 befristet. Rotgrün hätte die 20%-Kappung unabhängig von der Mietrechtsreform bereits 1999 wieder einführen müssen.

Da die „Kappung“ nicht zur Überschreitung der Vergleichsmiete (Mietspiegel) führen darf, sind nur relativ niedrige Mieten betroffen: i.a. aus der Bindung fallende Sozialwohnungen (ohne Fehlbelegungsabgabe). Damit trifft die „Kappung“ ausgerechnet die unteren Einkommen.


Mieterkündigung

Der Gesetzgeber ist angetreten, um durch neue Kündigungsfristen der gesteigerten Arbeitsplatzmobilität und Härtefällen gerecht zu werden. Dabei hat er sich kürzlich entschieden, den Mietern doch unabhängig von der Mietdauer die bisher kürzeste Frist von 3 Monaten einzuräumen (während für die Vermieterkündigung aus „berechtigtem Interesse“ weiterhin eine Staffelung nach Mietdauer von bis zu 9 Monaten gilt).

Diese Reform wird in unserer Beratungspraxis zu einem Rückschritt führen: Viele Mieter müssen binnen einer Frist von 1-2 Monaten umziehen. Künftig wird aber eine Unterschreitung der 3-Monatsfrist durch Nachmieterstellung erschwert, da diese Frist jetzt allgemeingültig ist und als optimale Regelung zu Gunsten der Mieter gilt. 


Betriebskosten

Der Vermieter muss die Betriebskosten künftig spätestens nach 12 Monaten ab- rechnen. Ansonsten droht ihm der Verlust der Nachforderung bzw. - wie bisher - die Klage auf Vorlage der Abrechnung.

Aktuellste Information: Der Mieter kann  Einwendungen ggf. noch bis zu 12 Monate  nach Vorlage der Abrechnung vorbringen. Angemessene Anpassungen der Vorauszahlung kann jede Partei verlangen..

Bezüglich der Betriebskostenproblematik hätte im Rahmen einer Mietrechtsreform mehr getan werden müssen. So wurde versäumt, die komplizierten und streitanfälligen Abrechnungen durch Übernahme der verbrauchsunabhängigen Kosten in die Nettomiete zu entschärfen. Und sogar das Wasser darf weiter nach Fläche umgelegt werden; Wasseruhren bleiben freigestellt.


Mietpreisüberhöhung

Die jetzige Vorschrift gegen überhöhte Mieten wird weiter geschwächt.

In Frankfurt am Main hält die Kammer des Landgerichts überhöhte Mieten i.a. für zulässig. Dabei stützt sie sich auf das Gesetz, wonach Überhöhungen nur verfolgt werden können, wenn kein ausreichendes Wohnungsangebot vorliegt. Die Kammer geht von einem ausreichenden Angebot aus (!). Nach dem Gesetz muss der Mieter versuchen, die Richter mit Gegenbeweisen zu überzeugen.

Zwar kann auch das Wohnungsamt Mieterhöhungen kontrollieren und dazu vom Mieter eingeschaltet werden. Doch ohne zivil- rechtlich durchsetzbaren Anspruch fehlt den Mietern das wichtigste Instrument.

An dieser Stelle danken wir Frau Rita Streb-Hesse, Frankfurter Bundestagsabgeordnete, für die bisherige Zusammenarbeit. Sie hatte uns im Juni vergangenen Jahres, als selbst der Deutsche Mieterbund noch keinen Protest geäußert hatte, eingeladen und sich dann in der SPD insbesondere für die Position eingesetzt, dass der Kündigungsschutz beibehalten wird.
Unsere erste Presseerklärung zur Reform hatte die Überschrift: „Abbau des Kündigungsschutzes - und keiner hat´s gemerkt!“.

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