Basierend auf dem Mietspiegel 2022 und einer aktuellen Stichproben-Erhebung von über 3.500 Wohnungen wurde der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen und den gesetzlichen Vorgaben unter Zusammenarbeit mit dem Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt (IWU) für 2024 erstellt. In der städtischen Mietspiegelkommission stehen neben MhM, andere Mietervereine und Vertreter:innen der Vermieterseite der Stadt Frankfurt am Main beratend zur Seite.
Der ab 1. Juni gültige Mietspiegel enthält einen Fortschreibungsfaktor in Höhe von 11,8 Prozent. Der Fortschreibungsfaktor liegt damit jenseits der vergangener Fortschreibungsfaktoren, die sich jeweils um 4 bis 5 Prozent bewegten und zeigt, dass die gesetzgeberische Idee den Mietspiegel regelmäßig an das Marktniveau anzupassen, soziale Notlagen und überhöhte Mietbelastungsquoten bei den Mieter:innen befeuert. Was die Mieter:innen brauchen, ist eine Atempause angesichts ständig steigender Lebenserhaltungskosten und einen sofortigen Mietenstopp. Die durchschnittliche stadtweite Mietspiegel-Miete steigt hingegen ab 1. Juni 2024 von 10,29 Euro auf 11,50 Euro pro Quadratmeter.
Daraus ergibt sich keinesfalls eine automatische Mieterhöhungsmöglichkeit in diesem Umfang bezogen auf das einzelne Mietverhältnis. Der Mietspiegel gibt vielmehr die maximal zulässige ortsübliche Vergleichsmiete an und diese unterscheidet sich je nach Baualter des Hauses, Lage und Ausstattung der Wohnung. Es greifen weitere gesetzliche Bestimmungen wie die Kappungsgrenze und Zeitabstände innerhalb derer die Mieten unverändert bleiben müssen. Dennoch kalkulieren insbesondere große Vermietungsgesellschaften mit den sich regelmäßig aus dem Mietspiegel ergebenden Mieterhöhungsmöglichkeiten und planen diese zu nutzen. „Wir rechnen daher in den nächsten Wochen mit einem stark steigenden Beratungsbedarf beim Thema Mieterhöhung in unserer Mietrechtsberatung.“, kommentiert Conny Petzold von MhM.
In der Mietspiegelkommission hat der vorliegende Mietspiegel keine Zustimmung von MhM gefunden, nicht zuletzt wegen des enorm gestiegenen Fortschreibungsfaktors, der vor allem auf Steigerungen der Neu- und Wiedervermietungen zurückgeht. Bei Bestandsmieter:innen gibt der Mietpiegel bei Mieterhöhungen den Rahmen vor, bei Neuabschlüssen dient er als Grundlage zur Absenkung überhöhter Mieten. Derzeit fließen in den Mietspiegel alle Mieten ein, die innerhalb der letzten sechs Jahre erhöht oder neu vereinbart wurden. Nicht nur Indexmieten, die an die galoppierende Inflation gekoppelt sind, sondern auch Mietzinsvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen und damit rechtswidrig zustande gekommen sind, treiben die Mietpreise nach oben. Bei zahlreichen Neuabschlüssen in unserer Beratung stellten wir Verstöße gegen die Mietpreisbremse fest. Dennoch fließen diese Mieten in den aktuellen Mietspiegel ein und wirken in erheblichem Maße preistreibend. Anstrengungen zu einer gezielten Ausfilterung von rechtswidrigen, gegen die Mietpreisbremse verstoßenden Mieten wurden bei der Mietspiegel-Erstellung aber nicht unternommen.
Der Mietspiegel ist und bleibt die wichtigste Erkenntnisquelle und Berechnungsgrundlage für die verlangten Mietpreise. Ein starker Anstieg im Mietspiegel betrifft somit in Frankfurt zehntausende Mieter:innen, daher betrachten wir den am 1. Juni wirksam werdenden Mietspiegel mit großer Sorge und weisen auf unser bestehendes Beratungsangebot und für eine erste Selbst-Einschätzung den auf der Webseite von MhM online zur Verfügung gestellten kostenlosen Mietspiegel-Rechner unter
https://mhm-ffm.de/mietspiegelrechner/
hin.
Conny Petzold (Mieter helfen Mietern Frankfurt e.V.)